Membangun rumah sistem borongan keseluruhan

Jika pekerjaan pembangunan rumah tinggal Anda dilakukan dengan menggunakan satu jasa pemborong( pemborong utama) , maka termasuk dalam jenis pemborongan keseluruhan. Artinya semua jenis pekerjaan dilakukan oleh pemborong tersebut sesuai dengan kontrak yang telah disepakati sebelumnya. Antara pemilik rumah ( ownwer) dan pemborong utama telah menyepakati ketentuan bagi kedua belah pihak. Ketentuan yang disepakati8 antara lain perancangan (perdesain ) bangunan, desain atau perencanaan bangunan, dan pelaksanaan pekerjaan. Perhatikan masalah waktu pengerjaan dan kualitas bahan banngunan yang akan digunakan. Buat kesepakatan secara rinci mengenai waktu pengerjaan dan jaminannnya serta kualitas bahan bangunan yang akan dipakai nantinya.
Kelebihan pekerjaan borongan dan kekurangan Pekerjaan Pemborongan Keseluruhan

Kelebihan membangun rumah sistem borongan total

• Seluruh jenis pekerjaan termasuk biaya non-teknis lain di luar komponen bangunan dan upah menjadi tanggung jawab penuh pemborong.
• Pada saat perencanaan awal setelah pemilih rumah menyapakati Rencana Anggaran Biaya ( RAB), harga borongan merupakan tanggung jawab pemborong bukan pemilik bangunan.
• Jika Anda menggunakn jasa pemborong secara keseluruhan, Anda tidak repot akan pekerjaan yang menjadi bagian dalak pembangunan. Pihak pemborong akan mengorganisasikan pekerjaan hingga selesai. Anda hanya akan terlibat pada saat memberikan dana pada waktu atau tahapan tertentu.
• Sebagai pemilik rumah, Anda hanya bertugas mengawasi proses perencanaan maupun pelaksanaan konstruksi sampai batas waktu yang telah ditentukan.

Kekurangan membangun rumah sistem borongan keseluruhan

Anda harus jeli dalam perencanaan awal serta memilih pemborong sehingga tidak akan terjadi kesulitan pada saat pelaksanaan . seringkali dokumen kontrak yang tidak lengkap ( tidak jelas) membuat Anda kesultan dalam mencapai hasil sesuai dengan yang diinginkan.
Karena bersifat lunsump yaitu pengelolaan pelaksanaan diserahkan langsung semuanya kepada pemborong,seringkali mutu material tidak dapat diawasi secara optimal sehingga Anda membutuhkan kejelian pada saat pelaksanaan pembangunan.
Bila terdapat tambahan pekerjaan atau penggantian jenis material pada saat pelaksanaan, Anda perlu mendiskusikannya terlebih dahulu dengan pihak pemborong apakah perlu dibuat addendum kontrak. Jika dana terbatas, Anda dapat membuat tambahan pekerjaan setelah semua jenis pekerjaan selesai.
Pada saat pelaksanaan Anda harus mengawasi proses demi proses secara teliti untuk menghindari pekerjaan yang tidak sesuai atau asal - asalan.
Jadi demikian tadi kelebihan dan kekurangan sistem borongan dalam membangun rumah. Oleh karenanya kita perlu jeli dalam membangun rumah sistem borongan.

Membangun rumah Sistem Borongan Perjenis Pekerjaan

Membangun rumah Sistem Borongan Perjenis Pekerjaan adalah alternatif dalam membangun rumah. Anda menginginkan setiap jenis pekerjaan untuk rumah yang Anda bangun dikerjakan secara detail, rapi, dan maksimal Anda dapat menggunakan sistem pemborongan jenis ini. Anda cukup mencari tenaga terampil( ahli) untuk jenis-jenis pekerjaan membangun rumah, dalam istilah jasa konstruksi yaitu pekerjaan yang disubkontraktorkan. Anda tidak perlu khawatir akan hasil yang akan dicapai nantinya karena setiap pekerjaan oleh tenaga- tenaga yang ahli dibidangnya.

Kelebihan dan kekurangan Sistem Pemborongan Perjenis Pekerjaan

Kelebihan membangun rumah borongan sebagian
•    Karena setiap jenis pekerjaan ditangani langsung oleh ahli yang sudah Anda percaya, hasil pekerjaan yang akan didapatkan pun akan lebih maksimal.
•    Jenis pekerjaan yang dikontrakkan dapat terjaga kualitasnya karena diawasi dan dikerjakan masing – masing sehingga Anda tidak kerepotan dalam hal pengawasan pekerjaan.
Kekurangan membangun rumah borongan sebagian
•    Untuk menyelesaikan proyek dengan sisitem borongan ini, biaya yang akan Anda keluarkan lebih besar daripada pemborongan secara keseluruhan.
•    Anda harus melakukan pengawasan pekerjaan secara lebih teliti atau menggunakan tenaga pengawas yang berpengalaman pada tiap jenis pekerjaan sehingga tidak akan terjadi kemunduran waktu yang dapat menimbulkan pembengkakan biaya.
•    Apabila ada subkontraktor yang kurang dapat dipercaya dalam menangani jenis pekerjaan tertentu, akan berdampak pada jenis pekerjaan lainnya. Misalnya akan terdapat wilayah abu –abu yang tidak saling mengakui pekerjaannya, misalnya pada subkontraktor kusen dan subkontraktor tembok.

Jadi memang terdapat kelebihan dan kekurangan dalam membangun rumah sistem borongan sebagian ini. Namun begitu kita bisa menjadikan membangun rumah sistem borongan sebagian ini sebagai salah satu pilihan lain dalam membangun rumah.

Pengertian Area Ruang Parkir , ARP

Area ruang parkir adalah luas ruang untuk fungsi parkir ( khususnya bangunan umum) minimal yang dipersyaratkan pada suatu pendirian bangunan , yang ditetapkan berdasr pada perbandingan dengan luas lantai total.
ARP = luas ruang parkir / luas lantai total
ARP biasanya dipersyaratkan sebesar 0,33% dari luas lantai total bangunan tergantung dari fungsi bangunannya. Jadi memang area ruang parkir seperti itu adanya.

Pengertian Koefisien Dasar Bangunan , KDB

Koefisien dasar bangunan adalah nilai perbandingan ( persentase ) dari luas lantai dasar terhadap luas lahan atau kaveling keseluruhan bangunan tersebut berada. Konsep koefisisen bangunan berkaitan dengan koefisien dasar bangunan serta ketinggian bangunan. KDB merupakan luas bangunan di lantai satu yang boleh dibanngun. Biasanya perbandingannya 60: 40 atau 70: 30.jika 70: 30 maka bangunan yang boleh di bangun adalah 70 % dan 30 % harus disisakan menjadi area terbuka. Karena memang daripada itulah koefisien dasar bangunan dibahas.

Pengertian Area Ruang Terbuka, ART

Pengertian Area ruang terbuka adalah luas ruang terbuka minimal yang disyariatkan pada suatu petak / kaveling untuk bangunan. Ditetapkan  berdasarkan perbandingan dengan luas lantai total bangunan. Ruang terbuka juga disebut halaman, didapat dari pengurangan luas kavelinng oleh luas lantai dasar bangunan
ART = luas halaman / luas lantai total
ART minimal untuk bangunan 1 lantai = 0,25 % dari luas lantai total bangunan
ART minimal untuk bangunan 2 lantai = 0,125 % dari luas lantai total bangunan
ART minimal untuk bangunan 3 lantai = 0,083 % dari luas lantai total bangunan
Jadi demikian tadi definisi atau pengertian Area Ruang Terbuka.

Memilih material bangunan

Ketika memilih material bangunan, kita harus menyesuaikan kebutuhan material yang akan dipakai dalam membangun rumah dengan biaya yang sudah dipersiapkan. Penetapan budget membangun rumah diperlukan untuk memberi rambu – rambu atau patokan bagi perencanaan awal rumah tinggal. Dengan demikian harapannya anggaran tidak membengkak.
Jika kita memilih material bangunan dengan kualitas utama ( lux) , sesuaikan dengan gaya yang akan anda tampilkan. Jangan sampai terjadi ketimpangan ( ketidaksesuaian unsur material ) pada rumah Anda.jika anda mempunyai budget yang relatif sedikit, Anda dapat melakukan mix and match pada pemilihan material untuk menghemat biaya membangun rumah. Tetapi harus diingat, tidak semua material bangunan cocok dengan kondisi dan situasi rumah yang akan dibangun. Jika anda kesulitandalam hal pemilihan material, Anda bisa mengkonsultasikannya pada  pihak yang lebih berkompeten mengenai hal tersebut atau Anda dapat menggunakan jasa perencana bangunan.
Penggunaan bahan bangunan disesuaikan dengan gaya rumah Anda sangat berpengaruh. Jadi tetaplah teliti dalam memilih material bangunan rumah.

Izin Mendirikan Bangunan, IMB

Pengertian Izin Mendirikan Bangunan atau yang disingkat IMB adalah izin yang diberikan oleh pemerintah daerah ( kelurahan hingga kabupaten ) untuk mendirikan bangunan ( bangunan baru, membongkar, merenovasi , menambah, atau mengubah bentuk dan struktur bangunan) .

Fungsi IMB

Fungsi IMB diperlukan sebagai sarana pengendalian pemanfaatan ruang kota. Dengan adanya IMB diharapkan setiap wilayah dapat dengan disiplin sesuai dengan peruntukannya. Pembagian pemanfaatan ruang kota diantaranya yaitu pembagian kawasan resapan air, kawasan lindung, dan kawasan pemukiman. Selain itu dengan adanya IMB diharapkan hunian Anda akan memenuhi persyaratan kesehatan , keamanan, serta kenyamanan.

Syarat - syarat IMB

Syarat IMB diperlukan dokumenn – dokumen sebagai syarat kelengkapannya. Dokumen tersebut nantinya diperiksa kesesuaiannya oleh petugas yang bersangkutan. Dokumen sebagai syarat mengajukan IMB berbeda – beda tiap daerah tetapi umumnya menncakup persyaratan berikut.

Formulir permohonan IMB yang bisa didapatkan dikelurahan atau kecamatan yang isinya seperti berikut..

Yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama :……………………………..

Alamat :……………………………………………………………………………………………………………

No . KTP :……………………………………………………….

Sebagai pemilik rumah yang dimaksud bersama ini memohon penerbitan Izin Mendirikan Bangunan ( IMB ) untuk rumah tinggal pada alamat di atas.

Demikian surat permohonan ini kami buat untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.

Tertanda,

( nama pemohon )

Fotokopi Kartu Tanda Penduduk ( KTP) pemohon.
Surat kuasa, bila yang mengurus adalah kontraktor pelaksana.
Fotokopi bukti pelunasan PBB terakhir.
Fotokopi bukti kepemilikan tanah yang sah ( sertifikat tanah atau keterangan tanah).
Gambar arsitekktur berikut gambar situasi. Jika rumah Anda tidak m3miliki gambar arsitektur, dapatkan denah rumah rumah dari kontraktor Anda. Jika tidak memungkinkan, Dinas Tata Kota dan Bangunan juga memberikan jasa untuk pembuatan denah rumah.
Surat pernyataan tidak keberatan dari tetangga terdekat.
Surat pernyataan sanggup membuat peresapan air hujan.
Gambar situasi dengan skala1 : 500, 1: 1000.
Gambar rencana bangunan dengan skala 1: 200,1: 100,atau 1: 50.

Denah bangunan
Rencana fondasi
Rencana sanitasi
Rencana atap
Tampak muka
Tampak samping
Tampak belakang
Potongan melintang
Potongan memanjang

Perhitungan dan gambar konstruksi beton apabila bangunan memakai struktur beton bertulang dan bertingkat.
Perhitungan dan gambar konstruksi baja apabila menggunakan rangka baja.
Foto Copy KTP perencana dan penanggung jawab penghitung konstruksinya yang namanya dicantumkan pada gambar.
Foto Copy pemilik tanah apabila pendirian bangunan bukan pada tanah milik sendiri.
Surat pernyataan kerelaan dari pemilik tanah apabila pendirian bangunan bukan pada tanah milik sendiri bermaterai cukup.
Surat kuasa bermaterai cukup apabila pemohon diwakilkan.
Surat pernyataan pengelolaan lingkungan ( SPPL) apabila bangunan digunakan untuk tempat usaha.

Pada dasarnya bila persyaratan yang dibutuhkan sudah lengkap, dalam waktu 5 – 7 hari kemudian akan diterbitkan ijin pendirian ( IP). IP yang berbentuk papan kuning ini memiliki kekuatan sama dengan IMB sehingga kita sudah bisa mulai membangun sambil menunggu IMB yang keluar 20 – 30 hari kemudian. Selama pembangunan, petugas daerah akan melakukan kontrol berkala dan evaluasi dilapangan. IMB memiliki masa berlaku 1 tahun, apabila dalam 1 tahun pembangunan belum selesai maka Anda harus mengajukan permohonan perpanjangan IMB. Bila tahun berikutnya masih belum selesai, maka harus mengajukan permohonan pembuatan IMB baru. Setelah bangunan selesai, surat yang diperlukan yaitu Izin Penggunaan Bangunan ( IPB) yang memiliki masa berlaku 10 tahun untuk rumah tinggal dan 5 tahun untuk bangunan non hunian. Bila masa IPB habis maka pemilik harus mengajukan permohonan Kelayakan menggunakan Bangunan ( PKMB). Dalam proses tersebut petugas akan memeriksa kelayakan bangunan terutama dari segi struktur dan konstruksinya.

Calo IMB

Calo IMB memang sangat terkait dengan IMB itu sendiri. Mengurus IMB memang sedikit membingungkan bagi Anda yang belum mengerti tata caranya, apabila biaya mengurus IMB terkadang tidak ada kejelasan biayanya.Tentunya sangat merepotkan dan rumit, tetapi jangan tergoda oleh jasa calo yang mengumbar janji akan mempermudah dan mempercepat proses pembuatan IMB. Selain masalah harga yang relatif mahal karena pembiayaan jasa pengurusan, IMB yang diurus calo bisa saja memberikan ijin fiktif atau bahkan bermasalah. Usahakan datang sendiri ke kantor kelurahan atau kecamatan untuk bertanya lebih jelas mengenai persyatan IMB dan membuat IMB.